不動産売買の注意事項

不動産売買の際に知っておきたい事

 不動産売買の時、こんな事を知っておきたいという内容をコラム形式で書いています。

担当の営業マン選びは重要です

 実際に売ってくれるのは担当してくれる営業マンです。
 ある意味、会社選び以上に営業マンの存在は重要な要素になり得ます。
 例えば、販促資料をしっかり作ってくれる営業マンだったら・・より高く売れる可能性が高くなると思いませんか?
 一般的に、不動産の売買ではどんな営業マンを選ぶと良いと思われるでしょうか。
 もちろん、不動産取引は相手がある事ですから、先方としっかりコミュニケーションする能力が必要ですし、貴方との相性の問題も気になるところです。
 そのほかに、不動産取引のスキルももちろん重要です。
 では、どうすればそれらの事を知る事が出来るのでしょうか。
 これは、一つの方法でしかないですが、イエイなどの不動産売却一括査定サイトを使って査定依頼をした後、それぞれの営業の方に同じ質問をぶつけてみるのもありだとおもいます。
  「貴社にお任せしたら、販売宣伝・広告活動は、どんな事をやってくれるのでしょうか?具体的に教えて下さい」
 「万一物件の価格を下げなければいけない状況は、どのような事が想定されますか?」
 「今回売る物件の購入の対象なりそうな人は、具体的にはどのような方でしょう」etc
 また、査定依頼後にそれぞれの営業マンが貴方にアプローチしてきたところで、営業マンの個性も出ますので、貴方に合った営業マンを見つけたいところです。
 高額な物件の話でもありますので、相性も大事だと思います。

「仲介手数料を無料にします」

 査定依頼をしていると、なかには「仲介手数料無料」を謳ってくる業者も出てきたりします。
 安ければもちろんありがたいですが、不動産業者は仲介手数料で食べている訳で、その不動産業者が手数料無料というのはどういう事でしょうか?
 どこかで何とかしないと不動産業者はタダ働きになってしまいます・・そんな事有り得ないと思うのですが・・。
 一般的には仲介手数料を?無料にするというのは、相手方(買主)から取りますよという話になったりりますけれど、もし、他の不動産業者が買い手を見つけてしまうとどうなるでしょうか。
 売り主の立場からすると、手数料が無料になるのは有難い事に見えますが、手数料無料以上に高く売ってもらった方がお互いにメリットがあるのではないかという考え方も有ると思います。
 つまり、広告をしっかりする事でより高く買ってもらえる可能性も出てくるのが不動産の世界。
 高額な不動産取引ですから、目先の「無料」にとらわれず、良く考えて判断したいところです。

売却活動をチェックする

 不動産を売却しようという事で、イエウールなどの一括査定サイトを使うか使わないかはともかく、不動産業者に査定を依頼して、契約する不動産業者を決めて、いよいよ不動産売却に取り掛かる訳ですが、専属専任媒介契約と専任媒介契約は、不動産会社は一社に絞って売却活動を依頼する事になります。
 ここで、問題になるのは、販売活動をしてくれる不動産業者は1社にしか頼んでいないのですから、その1社がしっかりした売却活動をしてくれないと、より不動産を高く売ろうとか、少しでも良い条件で早く売ろうとか思っていても、売却自体が難しくなってしまいます。
 こうした状況はあまり考えたくないですが、やはり売主側もしっかりチェックしておきたいところですね。
 元々信頼できる不動産業者さんとのお付き合いがあれば良いのですが、大抵の人は信頼できると分かっている不動産業者さんと普段からお付き合いがある訳ではありませんし。
 特に、広告などの売却活動は、売り主さんが本気でより高く売りたいと思っているなら、チェックしてみましょう。

 

 不動産業者が早々にお客を見つけてくれた場合でも、こちらが売ろうと思って出している価格とかけ離れている場合は、どこまで広告をしてくれたのか、また広告の内容について確認してみましょう。
 以下の内容の全部とは言いませんが、出来るだけ把握しておきたいところです。
 インターネット広告、ポスティング、チラシ広告などは必要な地域にきちんと入れているか。
 販促広告には写真を多く使い、紹介文で物件のアピールポイントを告知できているか。
 レインズに載せていて、広告可になっているか。
 他の不動産業者からのお客さんから内見の申し込みはあったか。
 売却活動はきちんと報告してくれているか(専属専任媒介契約と専任媒介契約は、それぞれ1週間に1回・2週間に1回報告義務あり)。
 レインズの資料のダウンロード数やポスティングなどの状況を説明してくれているか。
 どんな広告をいつしているのか等の報告を受けているか。
 競合物件の状況の説明を受けているか。
 内見で上手くいかなかった際、なぜ上手くいかなかったのか報告は受けているか。
 等々
 色々あります。
 すべてやっている会社はまず無いでしょうし、売る際売り主だと思われるのも程度問題かもしれませんけれど・・・。

 

どんな時に値下げをする?

 不動産の売却をしていると、実際には内見予約が全然入らなかったりして、担当者から値下げを提案されたりすると、値下げやむなしという気になってしまいますが、問題はそれまでに売る為の活動をどの程度やったのかです。
 販売活動を中途半端に行って時間ばかりが過ぎても、その間にやるべき事が出来ていなければ買い手が現れなくても仕方ないかもしれません。
 値下げを提案された場合は、不動産業者に具体的に何をやってくれたのかを聞いてみるもの良いでしょう。
 もしかしたら、販売活動で重要な事が抜けていたりするかもしれません。
 それでも値下げは仕方ないと思ったら、値下げのタイミングを探ってみるのも方法です。
 一般的なものはボーナス時期の6月、12月に売れる傾向にありますが、不動産に関しては一般的には1月、2月は買い手が一番多い時期と言われています。
 ですから、値下げを検討しているなら、この辺を検討しましょう。
 12月は、物件の売買で動く時期ではありませんから、この時期に値下げするよりも、1月に値下げをアピールするという方法もあります。
 「良いと思っているけれど、予算が少しオーバー」と思っている人が食いついてくるかもしれません。
 マンションの販売時期を狙うなら、秋でしょうか。
 秋(9月)は新築マンションの売りだしが増える時期なので、これに合わせて値段を下げると売れる可能性が上がるかもしれません。
 新築マンションを買う人は、中古マンションも見ていたりしますので。
 営業マンがから価格を下げる事を提案してきたら、本当にそれで良いのかしっかりと確認しましょう。

 

不動産買取はどうだろう


 イエウールなどの不動産売却一括査定サイトでも、最近は不動産買取を紹介するところが増えてきていますが、そのメリットデメリットはどこにあるのでしょう。

不動産買取のメリット

 

不動産を他人に知られる事なくひそかに売却出来る

 不当段売却に通常不可欠な広告を出す必要もなく、業者さんにじかに売却出来ますから、ご近所に知られるときは原則既に売却が終わった後です。

 

 

不動産をごく短期間で売却できる

 不動産を売るとなると、売れるかどうかも分からない状態でイライラしながら「誰か買ってくれないだろうか」と待つ事になりますが、これが省かれるので、売り急ぎの場合には重宝すると思います。

 

 

瑕疵担保責任を負う必要が無い

 通常、買い手はプロの不動産業者ですから、プロの不動産業者に売った後に不具合が出ても、売り主は責任を免れるのが一般的です。

 

 

 

売るためのリフォームなどに気を使う必要が無い

 業者に売るので、あとは業者任せになりますので、売るためにリフォームやルームクリーニングなどをする必要がありません。

 

不動産買取のデメリット

 

価格が安くなる事

  貴方の不動産を買った不動産業者は自社でリフォームを行って、さらに利益を乗せて販売する訳ですから、確実に売れ、しかも利益が出る値段でしか買い取ってくれない訳でそうなると相場よりも安く買われるのが普通だと思います。

 

 

マイソクの話

 マイソクって何でしょう。不動産業界にいないと聞きなれない言葉ですが、一言で言うと、いわゆる販売用の図面の事です。
 このマイソクが結構大事で、センスも問われますし、しっかりと作りこんでおかないと、本来売れるものも売れなかったりしますので要注意です。
 このマイソクは、会社ごとにおおよそ形が決まっていてそれに当てはめていく感じで作る所が多いと思いますが、それぞれの個性も出て来るところです。

 

 色々な不動産会社が出しているマイソクを比較してみると面白いのですが、一方で写真をシッカリと載せて、マイソクを見ただけで物件が想像できるようなアピールポイントをきちんと載せているマイソクもあれば、本当に簡単に間取りなどを載せて終わりにしているマイソクも見かけます。

 

 マイソクの写真にも色々あって、キチンと撮っている写真もあれば、ピントがボケている写真を平気で載せている会社もあります。
 ここまで話すと分かって頂けると思うのですが、いったい買う立場になったら、どのようなものを「買おうかな」と思うのか。
 まず、写真と紹介文がシッカリしていなければ、内見まで持ってくるのは難しいのではないでしょうか。

 

 ヤフオクなどを見ていると面白いのですが、、写真がキチンと撮れていない商品は、キチンと写真を取って出している商品と比べて落札額が低い傾向にあると言われています。
 これは、ある意味当然の結果です。
 本当に売れている商品は、紹介文も綺麗ですし、写真もしっかり載っています。
 やはり、紹介文にしても写真にしても、お客さんに買いたいと思ってもらえないのではあまり意味がありません。
 こうした事からも分かるようにマイソクは大事でので、貴方が買い手になったつもりで「このマイソクで興味を引くのか。また、アピールする点がきちんと出ているのか等々」きちんと見るようにしましょう。

 

 マイソクを作る際、営業マンと納得できるまで話し合った方がより良いものが出来上がるかもしれません。。
 実際に住んでいる人は、やはりその物件を一番わかっているのですから、営業マンにキチンとアピールポイントを伝えるべきだと思います。

 

 気を付けて頂きたい事が一つ。
 営業マンはもちろん分かっている事だと思いますが、マイソクでの誇張表現は禁止されています。
 ついつい高く売りたいがために表現を誇張してしまうと、後々トラブルのもとにもなりかねないので、この辺は注意しましょう。

 

 

 

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